Kad banka dođe po svoje: Gdje završavaju dužnici koji izgube stan zbog kredita

Nema podataka o tome koliko je građana u cijeloj Bosni i Hercegovini ostalo bez stana ili druge nekretnine koju im je zaplijenila banka zbog neplaćanja kredita. Nema ni institucije koja bi pomogla ljudima koji ostaju bez krova nad glavom kad izgube stan za koji nisu mogli vraćati kredit. Ali ima ljudi koji moraju pod šator i zbog nevraćenog duga od 4.000 maraka

Piše: Enisa KEZO

Brojni oglasi banaka o prodaji nekretnina najbolji su pokazatelj krize koja pogađa kreditno zadužene građane neke zemlje. Banke najčešće prodaju stambene prostore date kao zalog pri dobijanju kredita. Kad građani zapadnu u finansijske probleme i ne mogu otplaćivati kredit, banka plijeni imovinu pod hipotekom i objavljuje njenu prodaju. Istražili smo ko u BiH kupuje ovakve stanove i gdje završavaju dužnici koji izgube krov zbog nemogućnosti vraćanja kredita.

Kontaktirali smo Sarajliju za čiju je kuću krajem januara ove godine organizirana prva javna prodaja u Općinskom sudu u Sarajevu. Oglas o prodaji kuće našli smo na portalu olix.ba slučajnim odabirom među 120 takvih oglasa Raiffeisen banke. Kao vlasnici nekretnine u popratnom dokumentu navode se otac i sin protiv kojih Raiffeisen banka vodi postupak radi naplate dugovanja. Na telefonski poziv odgovorio nam je otac. Šokirani spoznajom da smo mu mi saopćili vijest o prodaji kuće u kojoj još živi, shvatamo i zašto su nas upozoravali da smo odabrali vrlo osjetljivu temu i da ćemo teško doći do sagovornika i podataka. Kćerka, koja je također iz našeg poziva saznala da se prodaje kuća u kojoj i ona živi, rekla nam je da je njen brat imao građevinsku firmu i da je radi proširenja biznisa digao USAID-ov kredit. Pod hipoteku je dao svoj dio kuće koji mu je otac prepisao. Da bi pomogao sinu, otac je zbog kredita založio i ostatak kuće u kojem živi sa suprugom i kćerkom. “Kako je brat oslabio finansijski, sud je počeo tražiti pare i za ovo i za ono. Nemam pojma da je došlo do te tačke, a ni otac i majka. Prvi put to čujem. U kući je dvoje ljudi koji ne mogu iz kreveta da ustanu, imaju oko 90 godina”, rekla nam je razočarana sagovornica, dodavši da ne zna gdje bi išli ako budu morali iseliti. “Znam da je već godinu kuća na sudu. Sin se bavi tim. Nije nam htio reći da je u fazi prodaje. Uznemiren sam i krivim sebe što sam dopustio da u ovakvu situaciju dođem”, rekao nam je otac.

Zbog hipoteke pucaju i brakovi

Nema podataka o tome koliko je građana u cijeloj Bosni i Hercegovini ostalo bez stana ili druge nekretnine koju im je zaplijenila banka zbog neplaćanja kredita, jer Centralna banka BiH i Agencija za bankarstvo Federacije BiH ne vode takve evidencije. “Prema izvještajima banaka sa sjedištem u Republici Srpskoj, od 1. januara do 30. septembra 2015. godine po osnovu naplate potraživanja u sektoru fizičkih lica aktivirane su hipoteke u iznosu od 1,3 miliona KM za 42 korisnika kredita”, kažu za Stav iz Agencije za bankarstvo RS-a. U ovom entitetu u 2014. godini aktivirane su hipoteke vrijedne 1,8 miliona KM za 30 korisnika, dok je u 2013. godini aktivirano 840 hiljada maraka vrijednih hipoteka za 19 korisnika.

Iz Udruženju za zaštitu žiranata u BiH ističu da hipotekarne kredite treba razlikovati od situacija kada banka naplaćuje kredit preko nekretnine žiranta. “U tom slučaju mnogi žiranti kažu da im je banka uzela hipoteku, a oni nekretninu nisu ni založili”, kaže Jovica Cvjetković, predsjednik Udruženja za zaštitu žiranata, naglašavajući da i jednih i drugih slučajeva ima mnogo. “Što se tiče ljudi koji su uzeli hipotekarne kredite, oni su u problemima. Nakon oduzimanja stana, moraju biti podstanari ili ići kod roditelja, a vrlo često dolazi i do razvoda braka. Najčešće su to mladi supružnici koji rade kod privatnika i uglavnom imaju slaba primanja. Uzmu malo veći kredit i dadnu stan kao svoju jedinu nekretninu pod hipoteku. Ubrzo jedno od njih ili oboje izgube posao, jer posao nije stalna kategorija. U drugom slučaju, žirantu se odbija od plate i uzima mu se nekretnina. Po zakonu u BiH u izvršnom postupku ne može se nad jednom osobom vršiti izvršenje po dva osnova. Kod nas niko o tome ne vodi računa, pa čak ni sudije”, naglašava Cvjetković.

Sarajevskom taksisti Besimu Hasečiću banka je prije godinu odlučila zaplijeniti stan, pa ga je on zapalio. Enver Suljagić, predsjednik Udruženja “Sarajevotaxi”, čiji je Hasečić član, kasnije je za medije izjavio da je zapravo Hasečić bio žirant osobi koja nije vraćala kredit banci, pa je zato aktivirao bombu i uništio stan da mu ne bi bio oduzet.

Cvjetković kaže da je dovoljno vidjeti pune oglasne ploče sudova o zakazanim licitacijama za prodaju nekretnina. “Osnovni sud u Modriči ima više od 155 izvršnih postupaka koji se vode za prodaju nekretnine za fizička lica (kuće i stanovi). Taj podatak sam provjeravao sa sudskim izvršiocima koji rade na terenu. Ne zna se jesu li to stanovi dužnika ili žiranata, ali to je za opštinu sa 20.000 stanovnika poražavajuće”, navodi Cvjetković.

Ljudi nesvjesni i u afektu

Sagovornik Stava, bivši zaposlenik banke koji je radio poslove od licitiranja do izuzimanja nekretnine i njene konačne prodaje, potvrđuje da ima mnogo ljudi koji su izgubili, a i onih koji su na putu da zbog kredita izgube svoje nekretnine. Kaže da su banke nemilosrdne ako dođe do oduzimanja nekretnine: “Bez obzira na to da li tu neko živi, ako je banka kupila nekretninu, uknjižila, platila porez, stekla sve uvjete da preuzme vlasništvo, izlazi se na teren s transportnim ranicima i kamionima. Iseljenje banka radi o svom trošku. Čovjeku koji je izgubio nekretninu izmješta stvari na određenu lokaciju. Ako on neće da ih primi, stvari idu u skladište banke. Ljudi se iseljavaju iz objekta uz prisustvo sudskog izvršioca i sudske policije, bravara…” Svjedočio je raznim situacijama. Bilo je potezanja oružja, nemilih scena, prijetnji. “To je svakodnevica. U jednom je gradu izvršenik izvadio kalašnjikov iz gepeka! Svaki drugi slučaj je takav. Imali smo i pozitivnih slučajeva. Čovjek, svjestan da je izgubio nekretninu, zamoli me da mu damo mjesec da on izmjesti svoje stvari iz stana. Tako smo i uradili, a on je bez problema uručio ključeve. Sve zavisi od toga u kakvom su stanju ljudi u tom trenutku, a većinom su svi u stanju afekta”, priča naš sagovornik.

U BiH ne postoji institucija ili udruženje kojima se mogu obratiti ljudi koji zbog neplaćenog hipotekarnog kredita ostanu bez krova nad glavom. “Bukvalno ih se napolje izbaci. U procesu izuzimanja nekretnine, ako ima starijih osoba, mora biti prisutna hitna pomoć. Ako ima malodobne djece, mora pristupiti socijalna službe koja će preuzeti brigu o djeci dok se roditelji ne snađu za smještaj”, objasnio je sagovornik Stava. Smatra da većina ljudi nije svjesna da zbog hipotekarnog kredita mogu ostati bez stana. Tvrdi da su mnogi neupućeni i nezainteresirani. “Ne čitaju ugovore koje potpisuju. Onda nam kažu: ‘Nisam se tako dogovorio s bankom.’ U dosta su slučajeva ljudi i bezobrazni. Svjesni su svega, ali idu do krajnjih granica. A ide se na ruku klijentima, da prolongiramo ročište, da nađemo zajedničko rješenje, ali nekad si primoran”, uvjerava bivši uposlenik banke. Tvrdi da je u Kantonu Sarajevo najmanje pokrenutih izvršenja o oduzimanju nekretnine: “Najveći broj ih je u Zapadnohercegovačkom kantonu. Dolje sam tri puta sedmično išao, u Ljubuški, Grude i Čitluk. Tu je založeno sve što se moglo založiti.”

Zakonito pravo banke

Na osnovu višegodišnjeg iskustva rada u banci, naš sagovornik tvrdi da brojni korisnici kredita ne razmišljaju dovoljno prilikom zaduživanja. Naprimjer, uzmu 100.000 KM kredita za biznis i založe osnovnu nekretninu u kojoj borave njihove obitelji. “Onda kupuju auta, hodaju, vozaju se. Kad banka dođe da naplati, žale se na kamatu, iako im to nije sakriveno. Ljudi su ogorčeni na banke jer znaju da ima i zloupotreba. Ja sam otišao uzeti čovjeku nekretninu zbog 250 KM, dok se s druge strane milionski iznosi otpisuju”, naveo je bivši uposlenik banke.

Zakoni u BiH nalažu da se protiv osobe koja ne plaća kredit osiguran hipotekom mora pokrenuti sudski izvršni postupak radi izvršenja nad nekretninom. Pokreće se sudska prodaja založene nekretnine, koja je javna i u kojoj mogu učestvovati sva pravna i fizička lica koja polože depozit prije zakazanog ročišta za prodaju. Ako se nekretnina prodaje putem suda, novac od kupoprodajne cijene usmjerava se za namirivanje kreditnih dugovanja. U slučaju da se nekretnina ne proda trećoj osobi, kupuje ju banka i postaje njen vlasnik.

Podatak koliko se kreditna dugovanja naplaćuju preko hipoteka pokušali smo dobiti u nekoliko većih banaka koje posluju u BiH. Osim Sberbank, iz koje nam je rečeno da imaju 70 takvih pokrenutih procesa, ostale su banke ili izbjegle odgovor na ovo pitanje ili su nam odgovorili da imaju veoma malo takvih slučajeva.

Iako je riječ o izuzetno nepopularnoj mjeri, oduzimanje imovine zbog hipotekarnog kredita u Bosni i Hercegovini uglavnom prolazi tiho, da ni komšije ne primijete da kuća ili stan ima novog vlasnika. Bankari, uglavnom, o zaplijeni imovine ne žele pričati jer smatraju da je to loša reklama bankama. Tvrde da su najmanje zainteresirani da ovako izmiruju potraživanja, jer im je aktiviranje hipoteke skupo i dugotrajno, a činjenica da ulaze u konflikt s klijentom kvari sliku poslovanja. Mijo Mišić, generalni sekretar Udruženja banaka BiH, kaže da je svakoj banci stalo do ugleda, a svako aktiviranje hipoteke može joj taj ugled nagrizati. “Sudovi su u posljednje tri godine mnogo efikasniji i zato ima više postupaka izvršenja. Ima i druga strana: građani zbog materijalne situacije sve češće nisu u mogućnosti vraćati kredite i banka pokreće postupak kao krajnju mjeru”, ističe Mišić.

Nepopularna mjera

Ekonomski analitičar Igor Gavran smatra da je tržište nekretnina u BiH trenutno u lošem stanju, pa je teško prodati nekretninu, pogotovo po cijenama iz vremena kad su zaključivani krediti s hipotekom. Cijeni da je zato bankama u interesu jednostavniji i potpuniji vid naplate: reprogram kredita ili njegovo izmirenje iz drugih izvora (ako je to moguće). “Suvišno je i govoriti koliko je ova mjera ‘nepopularna’ za klijenta, pa i širu javnost, ako se odnosi na stambene objekte u kojima dužnici žive s porodicama. Kada je riječ o poslovnim ili stambenim prostorima namijenjenim izdavanju, situacija je drugačija, jer je to čisto ekonomsko, a ne egzistencijalno pitanje”, kaže Gavran.

Zaposlenik jedne banke rekao nam je da u manjim sredinama ima pozitivnih primjera kada rodbina i komšije ne dozvole da se nekome zbog kredita oduzme kuća. Dužniku novčano pomognu ili na licitaciji neko od rodbine kupi kuću /stan. “Banci je u interesu da se naplati što jednostavnije. Desi se i da čovjek otvoreno kaže da ne može plaćati kredit, proda tu nekretninu i vrati banci dug”, dodao je sagovornik Stava.

“Oteto, prokleto”

Oduzeta nekretnina može se kupiti direktnom nagodbom s hipotekarnim povjeriocem, odnosno bankom koja je aktivirala hipoteku, ili posredstvom javne licitacije.

Prodaja zaplijenjenih nekretnina zavisi od njihove atraktivnosti. Moguće je da putem javnog nadmetanja krajnja cijena bude i više od oglašene ako se za nju nadmeće više kupaca. Ako se pojavi samo jedan kupac, što je čest slučaj, stan može biti njegov po cijeni i do 70 posto nižoj od početne (u drugom pokušaju javne prodaje).

-U protekle dvije godine broj nekretnina koje su u toku sudske prodaje prodane trećim licima ili koje je banka kupila manji je od deset, što je gotovo zanemarivo imajući u vidu kreditni portfolio. Određeni broj nekretnina u toku je izvršnog postupka prodan od strane vlasnika nekretnine uz saglasnost banke, a sredstvima ostvarenim tim prodajama vlasnici nekretnina izmirili su obaveze po kreditu – kažu iz Sberbanke.

Pojedine banke svoja potraživanja od dužnika prodale su firmama koje se bave oglašavanjem prodaje nekretnina u Bosni i Hercegovini. Na internet‑stranici jedne od tih agencija prodaje se i četverosoban stan Smajila K. iz Banovića, vlasnika ugostiteljskog objekta u tom gradu. Radi naplate oko 4.000 KM duga Unicredit banka AD Banja Luka pokrenula je sudsku prodaju njegovog četverosobnog stana u Općinskom sudu u Banovićima putem usmenog javnog nadmetanja (licitacije). Smajil nam je rekao da je “našao keš i to riješio” i da njegov stan nije prodat. “U pravu su oni. Ja sam dig’o te pare i nisam ih mogao vraćati. Nakon što nisam isplatio pet-šest rata, pokrenuta je procedura o prodaji stana. S bankom sam se poslije dogovorio da platim nekoliko rata, ali sud je gori nego banka. Sud kaže da to moraju završiti”, kaže Smajil. U stanu koji je banka htjela prodati Smajil živi sa suprugom i dvoje djece. Da su mu oduzeli stan, kaže da bi morao pod šator, jer u toj situaciji nije imao od koga zatražiti pomoć.

Portal javnaprodaja.ba već tri i po godine oglašava prodaju kuća, stanova, automobila i preduzeća koji su oduzeti radi naplate kredita. Trenutno se na “javnoj prodaji” može naći 529 oglasa. Više od 100 odnosi se na kuće i stanove.

“Na ovim aukcijama može se naći povoljnih nekretnina, ali se ne rasprodaju tako brzo osim onih na atraktivnijim lokacijama i u većim gradovima. Takvih smo imali desetak. Neki oglasi stoje i po godinu i pol. Nekad su i ljudi skeptični i ne žele kupiti stan koji je nekome oduzet”, kaže Goran Šironjić iz javne prodaje. Potencijalne kupce plaše i mogući sukobi s bivšim vlasnicima od kojih je stan oduzet. “Oteto, prokleto”, kratko je odgovorila Lejla Grabus na naše pitanje da li bi kupila nekretninu koju banka prethodno oduzme vlasniku zbog neplaćanja kredita.

Lični bankrot kao rješenje

Godinama se predlaže da se i u BiH uvede sistem ličnog bankrota koji bi dužnicima i žirantima riješio neke probleme.

(Kompletan tekst pročitajte u novom broju magazina STAV, koji je u prodaji)

(Faktor.ba/Magazin STAV)